不動産管理・仲介事業は、物件を紹介したり管理したりする仕事として理解されがちですが、実態は「判断の積み重ね」によって成り立つ事業です。条件整理、説明の順序、契約のタイミング、トラブル時の対応など、日々の小さな判断が結果を大きく左右します。
同じ物件を扱っていても、誰がどの視点で関わるかによって、成約率や継続率、顧客からの信頼度は大きく異なります。
事業計画書は、扱う物件について説明する資料ではありません。自分たちがどのような判断を繰り返し、どこを目指していくのかを整理する資料です。本コラムでは、10つの構成要素ごとに、事業計画書の中身を深掘りしていきます。
ちなみに、今回ご紹介させていただく事業計画書は初心者向けの簡易的な内容になりますが、自分なりに改善余地を考えていくことで、より良い事業計画書に仕上げることができます。
こちらはわたしたちBusiness Jungleの事業計画書サンプルですが、デザインなどを工夫すれば、こんな資料も手に入るかもしれません！
Business Jungleと一緒に、こんな事業計画書を作成したい方はぜひご連絡ください。刺さる事業計画書を9,800円から作成代行させていただきます！
本記事の監修 松浦英宗（まつうらえいしゅう）
創業・事業成長に必要なサービスをオールインワンで提供するBusiness Jungleの代表。
外資系戦略コンサルティング会社（アーサー・ディ・リトル・ジャパン）などにおいて、事業計画書作成や事業戦略立案に関する豊富な経験を有する。
不動産管理・仲介の事業計画書テンプレート
さっそくですが、本コラムをご覧になってくださった方のために、事業計画書のテンプレートからプレゼントさせていただきます。こちらは、コラムの中でご紹介させていただく内容をまとめたものになっておりますので、ぜひご活用ください！
ただし、テンプレートはあくまでも「こういう風に書けばいい」という例示に過ぎません。あなたの事業にとって、最適な記載内容があるはずですので、本コラムの内容をきちんと理解したうえで、テンプレートをもとに改善を繰り返していきましょう。
そうすることで、あなただけの最高の事業計画書が完成するはずです。頑張ってください！
事業計画書の10つの構成要素
まず、事業計画書に決まりきった型はありません。しかしながら、事業計画書に盛り込まれることが多い基本的な項目は存在します。
本コラムでは、日本政策金融公庫の創業計画書で登場する10つの項目を例にとり、それぞれについて詳しく見ていきます。これらの構成要素を網羅することができれば、事業計画書としては大きな抜け漏れがなくなるはずです。
難しく感じるかもしれませんが、ひとつひとつ丁寧に見ていけば怖がることはありません。
自分自身の事業整理のため、金融機関に提出するためなど、事業計画書を作成する理由はさまざまですが、こうした要素をおさえれば、あなたの目的はきっと達成されるでしょう。
| 構成要素 | 概要 | ||
| ①創業の動機 | 「なぜ創業しようと思ったのか」という、事業に対する根源的な思いを整理します。 | ||
| ②経営者の略歴等 | 経営者の簡単な経歴を、資格保有や許認可取得の状況とあわせて整理します。 | ||
| ③取扱商品・サービス | どのような事業を行い、なぜその事業が成立するのかを、市場・競合・自社の差別化ポイントといった観点から整理します。 | ||
| ④従業員 | 常勤役員や一般的な従業員など、人員状況を整理します。 | ||
| ⑤取引先・取引関係等 | 販売先・仕入先・外注先など、取引関係を整理します。 | ||
| ⑥関連企業 | 自社に関連する企業を、自分自身あるいは配偶者が経営している場合は整理します。 | ||
| ⑦借入の状況 | 借入を行っている場合は、代表者個人の借入状況を含めて整理します。 | ||
| ⑧必要な資金と調達方法 | 事業で必要になる設備資金と運転資金、そしてそれらをどのように調達するかを整理します。 | ||
| ⑨事業の見通し | 創業当初から1年後（または事業が軌道に乗った後）の財務計画を、算出根拠と合わせて整理します。 | ||
| ⑩自由記述欄 | 他項目では表現できていない事業のアピールポイントを整理します。 | ||
不動産管理・仲介の記入例① 創業の動機
創業の動機では、不動産が好き、人と話す仕事がしたいといった理由だけでなく、なぜ不動産管理・仲介という責任の重い事業を選んだのかを整理します。
不動産は金額が大きく、契約期間も長いため、判断の影響が後から顕在化しやすい業種です。そのような環境の中で、なぜ自分が最終的な判断を担う立場に立とうとしたのかを言語化することが重要です。
この項目では、理想像を語るよりも、判断に迷う場面でも立ち戻れる原点を整理することで、創業後の意思決定をぶれにくくすることが狙いです。
不動産管理・仲介の記入例② 経営者の略歴等
経営者の略歴では、資格や業界年数だけでなく、どのような立場で不動産に関わってきたかを整理します。仲介中心だったのか、管理業務が多かったのか、法人向けか個人向けかによって、身についている判断基準は大きく異なります。
また、トラブル対応や交渉、契約条件の調整にどの程度関与してきたかも重要な要素です。不動産事業では、問題が起きたときの対応経験が、そのまま経営判断の質につながります。
略歴は実績を誇示するためのものではなく、自分がどの判断に慣れていて、どの判断に負荷を感じやすいかを把握するための項目です。これを整理することで、現実的な事業設計が可能になります。
不動産管理・仲介の記入例③ 取扱商品・サービス
取扱商品・サービスでは、管理物件や仲介物件を列挙するのではなく、市場や競合を踏まえて自社が担う役割を整理します。
地域内で管理会社が不足しているのか、仲介業者が過多なのかといった市場環境を把握することが出発点になります。
そのうえで、競合がどの価格帯や対応範囲で事業を行っているかを整理することで、自社が同じ土俵で戦うのか、異なる立ち位置を取るのかが見えてきます。すべてを扱おうとすると、対応が浅くなり、結果として信頼を失いやすくなります。
最終的には、市場分析と競合分析を踏まえたうえで、どの顧客に、どのサービスを、どこまで提供するのかを整理することで、取扱商品・サービスは戦略として機能するようになります。
不動産管理・仲介の記入例④ 従業員
従業員の項目では、人数を通して、判断と責任がどのように分担されているかを検討していきます。
不動産事業では、現場対応を行う担当者に大きな裁量が与えられる場面が多く、判断の質がサービス品質に直結します。そのため、どこまでを個人に任せ、どこからを組織として統一するのかを明確にしておく必要があります。契約条件の調整やトラブル対応が属人化すると、事業の安定性が損なわれやすくなるわけです。
従業員計画は人を増やすためのものではなく、組織としての体制を明らかにするために必要になります。
不動産管理・仲介の記入例⑤ 取引先・取引関係等
取引先・取引関係等では、販売先・仕入先・外注先を分けて整理します。
販売先にあたるのは、物件のオーナーや借主、購入者であり、それぞれとの関係性が事業の安定性に大きく影響します。単発取引なのか、継続的な管理契約なのかを念頭に置いて整理しましょう。
仕入先としては、管理物件や仲介物件の情報源となる協力企業などを整理します。特定の情報源に依存していないかを把握することで、事業リスクが見えやすくなるかもしれません。
外注先としては、修繕業者、清掃業者、士業などを整理します。外注先を含め、取引関係を役割ごとに整理することで、不動産管理・仲介事業全体の構造が立体的に把握できるようになります。
不動産管理・仲介の記入例⑥ 関連企業
関連企業の項目では、代表者や関係者が本事業以外の業務を行っている場合、その内容を整理します。
たとえば、建設業やリフォーム業、民泊運営などと並行して事業を行っている場合、案件の優先順位や人員配置が複雑になりやすくなります。関連企業の存在を整理することで、必要な範囲をすべて網羅して意思決定を下すことができるようになります。
なお、関連企業が存在しない場合は、本項目を記載する必要はありません。ただし、将来的に別事業や多角化を検討している場合は、その取扱いを考えるきっかけとしても、本項目は気付きを与えてくれます。
不動産管理・仲介の記入例⑦ 借入の状況
借入の状況では、法人としての借入だけでなく、代表者個人の借入を含めて整理します。不動産事業は初期費用や立替が発生しやすく、個人の資金状況が事業判断に影響しているケースも少なくありません。
借入を可視化することで、現在の管理契約数や仲介方針が、どのような返済前提のもとで成り立っているのかが見えてきます。無意識のうちに短期収益を優先してしまう構造がないかも確認しておきましょう。
本項目は借入の多寡を評価するためのものではなく、事業の現状を正確に把握するための土台となる項目です。借入状況を整理することで、将来の投資や事業の方向性を冷静に検討しやすくなります。
不動産管理・仲介の記入例⑧ 必要な資金と調達方法
必要な資金と調達方法では、設備資金と運転資金を分けて整理します。
設備資金では、事務所、システム、車両、備品など、どの業務を支えるための投資なのかを明確にします。見栄えや規模を優先するのではなく、特に創業段階においては、業務に直結する水準を基準に考えることが重要です。
運転資金については、管理契約や仲介件数が安定しない期間でも事業を継続できるかを起点に考えます。人件費や家賃といった固定費を前提に、どの程度の余裕が必要かを整理します。
調達方法では、資金の出どころだけでなく、返済などが厳しくなる結果として日々の経営判断が縛られないかなどを確認します。必要な資金を役割ごとに整理したうえで調達方法を検討することで、無理のない資金計画につながります。
不動産管理・仲介の記入例⑨ 事業の見通し
事業の見通しでは、売上・原価・費用を分解し、収支構造を整理します。
売上については、管理料、仲介手数料、その他付随収益などを分けて定量的に整理し、どの収益が事業を支えているのかを把握します。
原価では、外注費や広告費など、案件に応じて発生する費用を整理します。
費用については、人件費や事務所維持費など、売上に関係なく発生する支出を含めて確認します。
これらを踏まえて収支を組み立てることで、どの水準であれば事業が成立するのかが見えてきます。本項目は事業拡大するための方法を検討するためにはもちろん、継続可能な事業ラインを確認するためにも活用できます。
不動産管理・仲介の記入例⑩ 自由記述欄
自由記述欄では、これまでの項目では表現しきれなかった考え方や、不動産事業を行ううえで大切にしたい姿勢を整理します。数値や構造では示しにくい判断基準を言語化することが目的です。
たとえば、オーナーや借主との距離感、無理な条件交渉への向き合い方、トラブル時の対応姿勢などは、他の項目では十分に表現できません。本項目では、そうした考え方を一つの方針としてまとめることができます。
これまで整理してきた内容と一貫性を持たせることで、事業全体の考え方が明確になります。
まとめ
不動産管理・仲介の事業計画書は、物件や数字を並べるための資料ではありません。どの前提で経営判断を行い、どのような関係性を積み重ねていく事業なのかを整理するためのものです。
市場環境や物件状況が変化しても、判断基準が明確であれば、事業は安定しやすくなります。事業計画書は一度作って終わりではなく、状況に応じて見直しながら使い続けることで、経営判断の土台として機能します。
自分たちの不動産事業がどのような構造で成り立っているのかを言語化することが、無理のない、継続的な事業運営につながっていきます。本コラムを参考にして、ぜひ最高の事業計画書を作成してください。
ここまで読んでいただき、本当にありがとうございました！
わたしたちBusiness Jungleでは、事業計画書の作成をお手伝いしております。
今回ご紹介した「簡易版の事業計画書」はもちろん、パワーポイントを使用した以下のような「本格版の事業計画書」も作成可能です。ぜひ、私たちと一緒に、最高の事業計画書を作成しましょう。
本格版の事業計画書（記載内容はサンプル）
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※簡易版の事業計画書は、日本政策金融公庫の「創業計画書」のフォーマットに基づいて作成させていただきます
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