不動産管理・仲介の事業計画書の書き方｜記入例・テンプレート付き

不動産管理・仲介の事業計画書を作成しようとしている方には、今まさに開業しようとしている方はもちろん、すでに開業している方もいらっしゃると思います。
事業を成長させるために作成する方もいれば、資金調達を受けるために作成する方もいらっしゃるでしょう。

本記事では、以下のような方を対象として、不動産管理・仲介の事業計画書（創業計画書）の書き方について解説しています。
・事業計画書を作成したい方
・日本政策金融公庫の創業計画書を作成したい方
・事業成長や資金調達を検討している方

日本政策金融公庫が提供しているフォーマットをもとに、実際の記入例や、そのまま活用できるテンプレートまでご用意しております。

事業計画書の基本から注意すべきポイント、作成するためのステップまで解説しているので、読み終えるころには、すぐに事業計画書の作成に着手できるようになっているはずです。ぜひ最後までご覧ください。

なお、本記事では日本政策金融公庫のフォーマット（「創業計画書」と言われる資料）に基づいて、事業計画書を解説しています。
今回ご紹介するフォーマットで事業計画書を作成したい方や、日本政策金融公庫の創業計画書そのものを作成したい方は、わたしたち「Business Jungle 創業計画書作成」が4,800円からサポートさせていただきます。

日本政策金融公庫フォーマットの事業計画書⇒　Business Jungle 創業計画書作成
※日本政策金融公庫以外の用途でもご支援させていただきます。

本記事の監修　松浦英宗（まつうらえいしゅう）
創業・事業成長に必要なサービスをオールインワンで提供するBusiness Jungleの代表。
外資系戦略コンサルティング会社（アーサー・ディ・リトル・ジャパン）などにおいて、事業戦略立案や事業計画作成に関する豊富な経験を有する。

不動産管理・仲介の事業計画書とは

事業計画書とは、事業がどのように成立・発展するのかを整理した資料です。

具体的に言えば、どのような商品・サービスを誰に提供し、どのように売上や利益を生み出していくのか、必要な資金はいくらか、どのように事業を拡大していくのかといった点を整理し、第三者にも分かるかたちでまとめていく必要があります。

事業計画書を作成するためのフォーマットや記載内容に決まりきったルールはないため、作成する目的に応じて逆算し、自ら検討していく必要があります。

不動産管理・仲介が事業計画書を作成する目的

不動産管理・仲介の開業・運営においては、事業計画書を作成することは必須ではありません。
しかし、多くのケースでは事業計画書が作成されています。

その作成目的は大きく2つに分類することができ、「事業成長のため」あるいは「資金調達のため」というケースが大半です。

恐らく、本記事をご覧になっている方も、どちらかに該当するのではないでしょうか。
それぞれの目的について、簡単に触れておきましょう。

目的①：事業成長のため

失敗しようと思って事業を始める人はいません。
しかしながら、事業の開業・運営は非常に難しく、場当たり的な経営が続き、結果的に失敗してしまう方は大勢いらっしゃいます。

このような中、事業計画書は進むべき方向を指し示す羅針盤として機能し、事業成長に大きく貢献してくれます。
特に、市場や競合の動向を踏まえて自社の勝ち筋を見出すことで、着実に成長を積み上げていくことができます。

もちろん、事業計画書とは異なる状況に陥ったり、計画がうまくいかないことも多々あります。
しかし、事業計画書があることで「計画通りになっていないためどうすべきか」という発想を持つことができるため、これが柔軟な軌道修正、ひいては事業の継続的な成長につながっていきます。

目的②：資金調達のため

事業計画書の作成目的は、事業成長のためだけではありません。
日本政策金融公庫の創業融資、金融機関からの融資、投資家からの出資など、企業が資金調達を行う際に自分の事業の内容や価値を示すためにも用いられます。

もし自分が資金を提供する側の立場であれば、どのようなことを行っているかも分からない事業、あるいは将来うまくいく見込みがない事業に対しては、資金を提供したいと思わないはずです。

そのため、第三者にも分かるようなかたちで事業の魅力を伝える必要があり、その手段として事業計画書が使用されるわけです。

事業計画書と創業計画書の違い

事業計画書とよく一緒に登場する資料として「創業計画書」がありますので、簡単に触れておきましょう。

結論を言うと、創業計画書は創業時に作成する事業計画書であり、事業計画書の1つのかたちだと覚えておけば十分です。
記載される項目や内容も、事業計画書と大きく変わりはありません。

特に有名なのは、日本政策金融公庫の創業融資で必要となる創業計画書です。
新たに事業を始める方や事業開始後税務申告を終えていない方は必須となる資料であり、創業計画書の品質が融資の成功を左右すると言っても過言ではありません。

不動産管理・仲介が作成すべき事業計画書の構成

ここまでで事業計画書の基本について理解することができましたが、実際にはどのような内容を記載していく必要があるのでしょうか。

すでにお伝えしておりますが、事業計画書を作成するための記載内容に決まりきったルールはありません。
そのため本記事では、先ほども登場した日本政策金融公庫の創業計画書のフォーマットに基づいて、事業計画書の書き方を整理していきましょう。

日本政策金融公庫の創業計画書、つまり本記事で考えていく事業計画書で記載しなくてはいけないのは、①創業の動機、②経営者の略歴等、③取扱商品・サービス、④従業員、⑤取引先・取引関係等、⑥関連企業、⑦お借入の状況、⑧必要な資金と調達方法、⑨事業の見通し、⑩自由記述欄の10項目です。

これら10項目について検討できれば、事業をどのように成長させればよいかが分かること、そして資金調達をする側にとっても事業成否を判断できることは、直感的にもご理解いただけるはずです。

何よりも、政府系金融機関である日本政策金融公庫が「これらが揃っていれば事業性を判断できる」と定めている項目になりますので、当たり前と言えば当たり前かもしれません。

不動産管理・仲介の事業計画書の書き方・記入例

ここからはご紹介した10項目それぞれについて、細かく記入例を見ていきます。

最初は理解することが難しいと感じるかもしれませんが、根気強く取り組んでいきましょう。
最後まで読めば、事業計画書の書き方を理解できているはずです。

①創業の動機

創業の動機では、不動産管理・仲介業を始めようと考えるようになった理由を、自身の経験や関心を踏まえて整理して記載します。

住まいや建物に関心を持つようになった背景、賃貸物件や不動産契約に携わる中で感じた課題、地域の不動産市場に触れて抱いた気づきなどがあれば、それらをまとめると事業の方向性が伝わりやすくなります。

また、創業までに行ってきた準備として、賃貸管理の流れの理解、物件募集の方法、契約書の知識、管理業務に必要な設備や仕組みの調査などがあれば、整理しておくとよいでしょう。創業動機は、事業に対する姿勢や考え方を示す項目でもあるため、個別の体験だけに偏らず、事業の戦略全体として自然にまとまるよう構成することが大切です。

②経営者の略歴等

経営者の略歴等では、学歴と職務経験を時系列で整理します。

法律、建築、サービス業務など、学校で学んだ内容について触れると、読み手も事業に対する理解が深まります。加えて、上手く不動産管理・仲介業との関連性について、整理できるとなおよいでしょう。

職務経験としては、不動産仲介、物件管理、接客業務、事務業務、営業活動など、事業運営に活かせる内容を中心に記載します。不動産業に関わる仕事をしてきた場合には、担当してきた業務（入居者募集、物件案内、契約手続き、管理巡回など）や、得意としてきた対応内容に触れると、事業とのつながりが明確になります。

独立に向けた準備として、管理業務の仕組みの学習、必要なシステムや備品の選定、地域の市場調査、協力業者（清掃業者・設備業者など）の把握、資格取得に向けた取り組みなど行ってきたのであれば、簡潔に記載しておいてもよいでしょう。

③取扱商品・サービス

不動産管理・仲介業では、オーナーと入居者の双方にとって使いやすい仕組みを整え、建物の維持と入居促進を一体的に行うことが求められます。物件の募集から契約手続き、入居後の管理対応まで、一連の業務をどのように提供するかなどを念頭に置きながら、シンプルに事業内容を整理しておきましょう。

主要なサービスは、物件管理、賃貸仲介、入居者サポートなど、大行的な3つを中心にまとめます。例えばこれら3つのサービスの場合、物件管理では建物巡回や設備点検、清掃手配などが含まれ、賃貸仲介では募集活動や案内、契約手続きに関わります。入居者サポートでは、生活に関する相談受付や設備不具合への調整などを行うことになるでしょう。

セールスポイントとしては、地域の物件事情に詳しい点、オーナーと入居者双方の状況を理解し調整できる点、迅速な対応体制を整えている点などが挙げられます。また、募集活動において適切なターゲット層に向けた情報発信を行えることや、入居後のトラブルを未然に防ぐための管理体制を整えている点なども、差別化につながります。

販売ターゲット・販売戦略では、地域オーナー、物件を探す個人、法人契約など、対象に応じた募集手法・案内方法を検討のうえ整理して記載します。紹介や地元の不動産ネットワークを活用した情報交換、オンライン媒体での掲載など、多様な方法を組み合わせるとより一層素晴らしい内容に仕上がるはずです。

また、競合や市場環境として、地域の不動産業者の特徴、管理戸数の傾向、入居需要の波、築年数の偏りなどを踏まえ、自社が提供できる価値を明確にしておくことも忘れてはいけません。

④従業員

従業員の項目では、役員・従業員や、家族従業員・パート従業員の内訳を記載します。

不動産管理・仲介業は、問い合わせ対応、契約手続き、物件巡回、業者手配、広告管理など、多岐にわたる業務が発生するため、役割分担を意識して人員計画を立てる必要があります。

例えば、役員が営業と契約管理を中心に担当し、従業員が物件周りの管理業務を行い、家族従業員が事務や会計補助を担当するなど、事業規模に応じた体制が重要です。あるいは、パート従業員が案内やデータ入力、物件写真の更新などを担う場合もあります。

必要に応じて人員を柔軟に調整することなどを踏まえて記載を考えておくと、読み手にも運営の実態がしっかりと伝わるはずです。

⑤取引先・取引関係等

取引先には、物件オーナーをはじめ、設備業者、清掃会社、内装工事業者、広告媒体、鍵交換業者、保険会社、ITシステム会社などが挙げられます。

管理業務では、修繕や点検の依頼先が必要になるため、複数の協力業者と関わる場面が多くなります。入居募集では、広告媒体やポータルサイト、写真撮影の手配などが発生することもあります。

こうした関係を整理して記載することで、事業運営に必要な取引範囲を明確に伝えることができます。

⑥関連企業

本項目は、申込人または配偶者が経営する企業がある場合に記載します。不動産管理と親和性のある業種（建物管理、清掃、設備点検など）を記載できる場合は、しっかりと記載して事業の盤石な体制をアピールしましょう。

なお、関連企業が存在しない場合には、この項目は記載しなくても問題ありません。

⑦お借入の状況

お借入の状況では、法人代表者または個人事業主本人の借入内容と年間返済額を記載します。住宅ローン、車両ローン、教育関連など、用途に関わらず記載しましょう。

複数の借入がある場合には、それぞれの年間返済額を明記し、総返済額が事業計画に無理のない範囲であることが分かるよう構成します。

なお、借入があることは一般的であり、その内容を丁寧に整理する姿勢が計画の信頼につながります。怖がらずに、事実を記載するようにしてください。

⑧必要な資金と調達方法

設備資金には、事務所の整備費、パソコンやカメラなどの業務用機材、管理システムの導入費、車両の確保などが含まれます。

運転資金としては、家賃、光熱費、通信費、保険料、人件費、広告費、交通費などが継続的に発生します。不動産業は季節や地域の需要変動があるため、一定の運転資金を確保しておくと、こうした需要変動にも柔軟に対応できます。

調達方法では、自己資金、家族からの支援、金融機関の融資など、創業に向けて想定している資金の確保手段を整理して記載します。また、それぞれの調達方法をどのような理由で選択したのか、全体として無理のない資金計画となっているかについても念頭に置き、融資担当者に説明を求められても答えられるようにしてください。

⑨事業の見通し

事業の見通しでは、地域の人口動向や物件供給量、築年数の傾向、法人需要などを踏まえ、年間の仲介件数や管理戸数の見込みを整理します。仲介業は月ごとの波が生じやすく、管理業は継続収入として安定しやすい特徴があります。この2つのバランスをどのように取るかを踏まえて見通しを立てることで、事業計画に信頼が生まれます。

費用面では、人件費、広告費、車両費、通信費、システム利用料、保険料などが発生するでしょう。費用についても、案件数や管理戸数が増えることで発生する追加業務（問い合わせ増加、修繕手配の増加など）を踏まえ、見通しを立てるようにしましょう。

また、地域オーナーとの関係性を築くことで管理契約が増える可能性や、オンラインでの相談窓口を整えることで仲介件数の安定化につながるなど、将来の展望についても検討のうえ、それが数字でどのように跳ね返ってくるのかを整理しておくと素晴らしいです。

⑩自由記述欄

自由記述欄では、不動産管理・仲介業としてどのような事業を行っていくのか、その全体像はもちろん、大切にしたい考え方まであわせてまとめます。

管理・仲介の両面から物件を支え、入居者とオーナー双方が安心して関わることができる環境を整えることを目指していること、物件の状態や地域の特性を丁寧に把握して募集活動や管理対応に反映していくこと、安全で快適な住環境を維持するための定期的な点検や迅速な連絡体制を確保することなど、業務全体で大切にしたい価値観も触れておきましょう。

地域で相談しやすい存在として、物件の魅力を高める提案や、生活に寄り添った管理サービスを展開していきたいといった思いも、記載しても良いかもしれません。

不動産管理・仲介の事業計画書のテンプレート

さて、ここまで日本政策金融公庫のフォーマット（創業計画書）に基づいて、不動産管理・仲介の事業計画書の書き方を解説してきました。
どのような事業計画書にすればよいか、イメージがつかめたと思います。

そのうえで、本章では不動産管理・仲介の事業計画書のテンプレートをご用意しておりますので、ぜひダウンロードしてください。

あくまでも「このように書けばいい」というイメージになりますので、自分自身で事業の特性に応じて、修正することが必要不可欠です。
テンプレートを活用することで、創業計画書の検討スピードがかなり短く、かつ高品質になりますので、上手く活用いただくことをおすすめします。

事業計画書（創業計画書）のテンプレートをダウンロードする

事業計画書を作成する際の共通ポイント

ここまでご説明したような記入例・テンプレートを参考にしながら、事業計画書を作成いただければと思います。
しかし実際に作成する際は、業種を問わず気をつけていただきたいポイントが3つありますので、ご紹介しておきましょう。

事実を語り、数字を語り、勝ち筋を語る。
この3つを意識・実践することができれば、あなたが作成する事業計画書の品質は格段に向上するはずです。

事実を語る

事業計画書を作成する際は、思いこみで記載するのではなく、事実に基づいて記載するようにしましょう。

例えば、「顧客は〇〇を必要としている」と言われても、手放しで信じることはできません。
一方、「××という調査結果に基づくと、顧客は〇〇を必要としていることが分かっている」と言われると、信じられるはずです。

このような思いこみを各所で記載してしまうと、全体的にフワフワとして抽象的な事業計画書になってしまいます。
一方、一貫した事実に基づいて作成されていると、誰が見ても信頼できる事業計画書に仕上げることができます。

数字を語る

人は数字に対して強い信頼・納得感を示してくれるため、事業計画書では可能な限り数字を扱うようにしましょう。

事業の見通し（収益計画）などは言うまでもなく、市場規模や各種調査結果など、数字を使えば使うほど安心できる事業計画書になります。
「この市場は成長する」と言われるよりも、「この市場は100億円の規模があり、10年後まで年率10％で成長する見込みだ」と言われた方が、誰しも信頼・納得するでしょう。

日本政策金融公庫のフォーマット（創業計画書）は、数字を積極的に使用できるように工夫されていますが、それ以上に数字を多用するに越したことはありません。

勝ち筋を語る

世の中にさまざまな事業がある中、自分がどのようにして顧客に選ばれるかという戦略を徹底的に深掘りすることも必要です。

戦略策定の大きな流れとしては、市場分析を通して業界や顧客の動向を把握し、そのうえで競合の活動を調査し、自分たちの強みが発揮できる領域を見つけていくことになります。

こちらも日本政策金融公庫のフォーマット（創業計画書）に基づくと自ずと考えられるようになっているため安心です。
戦略策定に慣れていない方は、市場分析・競合分析といった難しい話の前に、「自分たちが勝てる理由は何か」を常に念頭に置き、それを自分なりに事業計画書に反映させるだけでも十分です。

事業計画書を作成するための3ステップ

最後に、実際に事業計画書を作成する際のステップを見ておきましょう。

本記事で学んだ記入例や、ダウンロードしたテンプレートを活用しつつ、ステップ通り進めていけば最高の事業計画書が手に入るはずです。
作成目的を決めてから構成に落とし込み、各項目を記入したうえで見直しを行っていきましょう。

①事業計画書の目的を決める

本記事の冒頭でもお伝えしましたが、事業計画書を作成する目的は「事業成長のため」と「資金調達のため」の2つに大別されます。あるいは、他の目的で作成する方もいるかもしれません。

どのような場面においても、事業計画書を作成するのであれば何かしらの目的があるはずです。
その目的を言葉にすることが、すべての取り組みの出発点になります。

②目的から逆算して構成を決める

目的が決まれば、どのような事業計画書にすべきかという構成が見えてきます。

事業成長が目的であれば、市場や競合、自社分析などを中心に事業計画書を作成すべきかもしれません。
資金調達が目的であれば、金融機関や投資家目線に立って、提供した資金がどのように使用され、本当に資金回収できるのかといった観点を中心に作成すべきかもしれません。

このように目的に応じて、記載すべき項目や注力して書くべき内容、あるいはExcelやPowerPointなどの形式が異なってきますので、目的から逆算した設計が欠かせません。
本記事でご紹介した日本政策金融公庫のフォーマット（創業計画書）は、どのような場面でも使用できる構成ですが、目的に応じてアレンジしてみてもよいでしょう。

③各項目を記載・見直し・最終化する

事業計画書の構成が決まれば、後は作り込んでいくだけです。
そのうえで、作成後は何度も見直して修正し、納得できる内容に仕上げていきましょう。

自分1人では記載内容に偏りが出たり、間違いに気が付けなかったりすることもありますので、第三者に確認を依頼することも有効です。
また、作成の際は第三者目線に立って考えてみたり、1日程度時間を置いてから再度確認してみると、今まで見つからなかった改善余地が見えてきたりします。

まとめ｜目的から逆算して事業計画書を作成しよう

いかがでしたでしょうか。
本記事では、事業計画書の書き方について、記入例やテンプレートも交えながらご紹介させていただきました。

確かに事業計画書は作成が難しく、ハードルが高いと感じてしまうかもしれません。
しかし、本記事でご紹介した内容を1つずつ丁寧に理解し、乗り越えていけば大丈夫です。

記入例やテンプレートをご活用いただくことで、あなたの挑戦がより一層前に進んでいくことを、心から応援しています。

繰り返しになりますが、今回ご紹介した事業計画書は、日本政策金融公庫の創業計画書のフォーマットに基づいて作成しています。
このようなフォーマットで事業計画書を作成したい方や、日本政策金融公庫の創業計画書そのものを作成したい方は、「Business Jungle 創業計画書作成」が4,800円からサポートさせていただきます。